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楼市冰冻 租房需求大减 长租公寓生死劫
http://www.funxun.com房讯网2020-2-10 10:20:53
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[提要]一向备受争议的长租公寓,是房地产行业中最先受疫情“袭击”的领域,巨大空置和退租压力陡然而至。而且,这种“二房东”生意很难得到政府和房东减租的好处。

  元宵节,深圳依旧是一座空城。

  似乎一切都被按下了暂停键,返程高峰期姗姗来迟,楼市冰冻,租房需求大大削减。

  一向备受争议的长租公寓,是房地产行业中最先受疫情“袭击”的领域,巨大空置和退租压力陡然而至。而且,这种“二房东”生意很难得到政府和房东减租的好处。

  楼校长线上采访了五家品牌长租公寓,看他们如何抗“疫”图存?长租公寓模式能渡过这个“槛”吗?

  1

  节后红利消失,亏本降租成主流

  一组非官方数据统计,2019年春节深圳返乡人口约1500万,返深人口约1300万,2020数据估计相差不大。受疫情影响,自深圳返程人群大多困在家乡,政府要求各企业2月10日开工必须向街道办报备,导致租房需求大幅降低和延期。

  原本,春节后是租赁市场的高光时刻。诸葛找房数据显示,2019年各重点城市在春节后租房成交量均大幅上涨。

 

  而租金也伴随返工潮水涨船高。据界面新闻数据统计,2012年至2018年,每年的2月份(大致为春节返程期),北上广深四个城市的住宅租金变动显著。其中,2017年2月,深圳住宅租金环比增长最高,达8.14%。

 

  诸葛找房数据显示,2019年春节后租金继续呈上涨趋势。

 

  如果不是疫情这只“黑天鹅”突降,2020年春节后,返工潮大概率会一如既往带来租金上涨。然而疫情之下,长租公寓反而不得不以各种优惠降租,以挽留和争取大幅减少的租客。

  打开蛋壳公寓的官网,“入住免租金”5个大字赫然在目,在手机APP,深圳多数房源均显示首月0元。

 

  添加管家(销售)微信后,他给我发来了一长段文字,归纳下来有三个核心信息点:

  1、蛋壳公寓支持线上远程签约

  2、本月底前线上签约可享受首月或入住返现优惠

  3、下月租房旺季不仅优惠活动没了,可能还会涨租

  紧张的冲业绩气息扑面而来!

  而就在几天前,蛋壳公寓经历了一场生死洗礼,并最终在舆论的重压下发表免租声明,成为深圳第一个对在租租客免租的品牌长租公寓,也是唯一一个。

 

  但是,并无跟风者。对于大多数“二房东”性质的长租公寓来说,一房东不给减免,微薄的利润和每个月都少不了的房租、人工和运营成本,让他们根本无力“做好事”。毕竟“不是谁都是王健林”,想壮士断腕,也得有“腕”可断呀。

  窝趣公寓管家朴实风趣的回答,代表了大多数长租公寓对待免租的态度,楼校长调查的另三家长租公寓(自如、万科泊寓、湾流国际)均表示没有针对疫情的免租减租政策,且对此话题态度冷漠,“我们暂时没有接到相关通知”。

  与其他长租公寓不同的是,万科泊寓旗下既有二房东性质的公寓,比如城中村里的万村公寓,也有不少自持公寓。自持公寓部分能否减免租,有待观察。

  从未有过的糟糕行情,长租公寓们却没有多少弹药面对,最多只能给些优惠,以求尽量保住租户。

 

  对突如其来的疫情,各家长租公寓均针对新租客提供了一周左右的免租期。广东官方规定的复工时间不得早于2月10日,若是不给出这一免租期优惠,连签租约的人都找不到。

  调查过程中能明显感觉到,长租公寓们寄希望于开工后的租赁需求反弹:租房旺季将在下个月到来。作为一种营销策略,他们反复强调,到下个月旺季可能就没有优惠了,房价也会调整,想租要抓紧。

  2

  长租公寓病了吗?

  长租公寓在疫情中的危急,只是加重了生存危机,真正的病根仍然在这种行业的模式上。

  最明显的矛盾是,收房成本高企,对租客涨租过快,又限制有效需求。这一左右为难的处境,在疫情出现前就有了。

  “我们很多内部员工都住不起自如的房子”,一位曾就职于上海自如的朋友自嘲道,同样的话我在深圳自如员工口中也听到过。自如租金高企,与一线城市房地产成本抬升有关。

  以自如在万科云城的公寓为例,62平米精装2房,五年期收房方案中租金为6900元/月,按照租期3年以上每年租金递增3%,到第五年租金高达7766元/月。

  而在贝壳找房上,该公寓60多平的2房租金在7200-8200元/月,仅有的一套62平2房租8000元/月,以此计算,自如拿房成本高达86%,仅剩1100元的空间,还得支付运营成本。

  长租公寓运营成本包括装修、人工和营销成本。青客公寓曾经披露,毛坯房的装修成本大约2万/间,带装修房源成本最低可压缩至1.4万/间。以此为参照,万科云城精装2房的装修成本为2.8万元,需要2年多年才能把装修成本收回来。此外贝壳还要支出高额的人工和营销成本,五年内很难实现正盈利。

  根据管家介绍,我初步梳理了一下房东自己租房和自如这类二房东的成本项:

 

  如此高昂的成本,让长租公寓无力发起战“疫”。

  目前,万科云城已经发现疫情,对于自如万科云城项目来说,未来一个月新增租赁需求可能因此消失,唯一的指望,是保住老租户。

  2月6日,省人大代表建议深圳开工时间进一步延长至2月17日,这次疫情所引起的租房空置期大概率不会短于1个月,即便只有50%的空置率,对长租公寓也是致命打击。

  去年,长租公寓已经在生死线上了。2019年长租公寓“暴雷”数量创新高,据不完全统计,2019年有53家长租公寓经营难以为继,其中资金链断裂及跑路的共有45家,4家企业被收购,4家拖欠或拒付房租。2月3日,大举进军长租公寓的世联行发布公告,2019年净利润下跌八成,股价再创新低(每股2.81元,市值57亿元),长租公寓成上市公司业绩杀手。

  屋漏偏逢连夜雨,突发而至的武汉疫情下,2020年才是长租公寓的生死劫。背后没有强大的资本爸爸支撑,一些小型长租公寓可能倒闭或投靠大企业。在病毒被彻底降服前,一些大型长租公寓企业也可能会撑不下去了。

  一次疫情,最终打下去的,是“高买高卖”、盲目扩张这种不良的商业模式。

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